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上市房企未缴规模或450亿 高管担忧地税清算力度转严

发布时间:2019-10-18 08:19:43

对于上市房企而言,该事件引发的影响或难迅速消解。

11月26日,北京某上市房企高管受访时推测,下一步,各地地税部门对于房地产增值税的清算力度或加强,不过同时指出,该事件对于上市房企的财务影响有限。

实际上历次加强土地增值税清算管理的制度出台,都会引起市场对于上市房企业绩层面的担忧。加上上述事件逐渐由会计算法之争,升级为土地增值税的税制可行性之争,可能会引发各地地税部门从严清算,甚至通过政策调整加快项目清算的要约。

与此同时,深圳地税人士在回应上述事件时,也指出土地增值税的问题不在拖欠而在偷逃。

本报记者联系多位业内人士,均认为央视解读失误背后,房企土地增值税确实仍存未缴的情况,不过对于这一规模的测算,可能会在数千亿元。

中小型房企或无钱缴足

为什么土地增值税频频被单列出,成为影响上市房企投资情绪,甚至引发公众极大关注的议题?

由于目前各地在征缴土地增值税时,由于存在政策差异,以及房企在应对相关纳税条约上,存在诸多避税操作空间,因此其中隐藏的未缴额度往往令市场惊诧。

尽管央视引用的算法被证实误读,不过不少业内人士随后也推算了所谓的“欠缴”规模。譬如11月25日国泰君安推测,以2005年-2012年,全国商品房累计销售额乘以5%的税率,扣除已缴额之后,行业整体未交额7500亿元;以万科计提的58亿作为基数,根据市场份额反推,该为 000亿元左右的规模。

如果按照 000亿元简单估算,上市房企从中影响几多?

11月27日,北京某投资咨询公司高管受访时推算,简单按照目前上市房企占整个行业15%的市场份额计算,摊派到上市房企头上,约450亿元。

“这应该算是比较保守的算法”。该人士同时指出,“延后缴纳或者通过手段合理避税,都对房企的资金面利好。目前市场融资成本太高,数十亿的资金一年融资成本就达到几个亿。”

按照日前公布的上市公司三季度报告,A股市场约1 0余家上市房企期末现金及等价物的规模约 00亿元,450亿元在该数据中占比14%左右。

“对于大型开发商来说,影响可能有限,比如万科销售额能达到千万以上,而其已计提未达到清算条件增值税58亿,因此缴纳这笔税费的经营压力并不会太大。”按照北京某开发商人士的说法。

与此同时,上市房企的现金流却呈现明显的两极分化,不同地区不同规模的房企可能受到的影响并不一样。

除了为首的8家现金流达到100亿左右甚至以上之外,还有近80家三季度末现金流小于10亿元,甚至有20余家少于亿元规模,5家少于千万元规模。如果按照已计提未达到清算条件增值税的口径计算,或有中小型上市公司现金流量无法覆盖未缴额度。

“在高房价的拉动下,近年来房地产行业的毛利率一直较高,使得上市公司预缴和清算差距还是存在一定差距,如果地方政府加速清算,并要求上市公司补交土地增值税,可能对部分上市公司的现金流量表造成一定的影响。”上述投资咨询公司人士表示。

清算从严的预期

目前市场对于土地增值税征缴一旦从严带来的市场影响仍存分歧。

部分券商人士受访时认为,即使地税部门从严清算,要求上市房企迅速补缴,但是由于各家公司普遍计提比较充分,因此对于利润表和资产负债表不会造成明显影响;而且由于项目仍需要达到清算条件才会清算,并不会出现将集体费用全部交清的情况,而对现金流量表的影响也有限。

从目前监管层的表态来看,已经基本认可目前房企未缴额并不属于逃税的说法。但是部分业内人士预测,由于房地产增值税引发公共关注事件,可能引起各地地税部门对于房企项目的审计和清算力度加大。

“部分地方征缴原本就比较严格,尤其是项目较少的开发商,地税部门全都盯着”。按照上述房企高管的说法,北京地税部门日前刚刚对该公司在京地产项目进行了审计,而且审计十分严格。

而另一家河北上市房企的高管则指出,毛利率高的公司影响会大些,但随着房地产行业的毛利率逐渐走低,预缴和需缴的差距也会逐渐变小甚至消失。

11月26日,全国工商联房地产商会发布的对外公告也颇耐市场寻味。按照当日晚间,该会发布的声明中,相比当日下午中国房地产协会会议中发布的版本,不少措辞都有所修改。譬如在第一条中声明,开发企业必须依法纳税,评判企业是否欠缴税费的依据是现有的法律法规。而在当日下午发布的版本中,同一位置则表示“房地产企业依法纳税,为国家发展做出相当之贡献,此为世之共识。”

有业内人士据此预测,多数房企可能仍然希望执行目前的土地增值税征缴办法,把争论界定在现行法律框架之内。同一天,本报记者致电采访关于税制及其征缴方式的问题,对此任并未作出答复。

而在今年6月份,河北曾开始大规模清算土地增值税,也是该省首次对该税种进行大规模的严格清算。而同时,也有消息称,东部某省部分地区曾出台政策,提高房地产企业的预缴比例。这或许暗含了未来政策的走向。

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